Novedades del TJUE en Préstamos Hipotecarios: Cláusula Suelo y Gastos

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha tenido un impacto decisivo en la jurisprudencia española relativa a los préstamos hipotecarios. Sus sentencias han reforzado la protección de los consumidores frente a cláusulas abusivas en contratos bancarios. En Echevarría Abogados, analizamos las últimas novedades que afectan a la cláusula suelo y a la reclamación de gastos de hipoteca, y le explicamos cómo pueden beneficiarle.

1. La Devolución de los Gastos de Formalización de la Hipoteca

Uno de los temas más recurrentes en los tribunales españoles ha sido la reclamación de los gastos que los bancos impusieron a los clientes al formalizar la hipoteca (notaría, registro, gestoría e impuestos).

La Sentencia Clave del TJUE

El TJUE ha clarificado que la doctrina española anterior (que limitaba la devolución de algunos gastos) no era suficiente para proteger al consumidor.

• Alcance de la Nulidad: Se considera abusiva la cláusula que impone al consumidor la totalidad o la práctica totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca.
• Reparto de Gastos según el Tribunal Supremo (TS): Tras las indicaciones del TJUE, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido el siguiente reparto para los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario:
  • Notaría: El banco debe asumir el 70% y el cliente el 30%.
  • Registro de la Propiedad: El 100% de los gastos es para el banco.
  • Gestoría: El 50% para el banco y el 50% para el cliente.
  • Tasación: El 100% para el cliente (a menos que el banco impusiera la tasadora).
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): La ley de 2018 estableció que este impuesto debe ser asumido por el banco.

Importante: La nulidad de la cláusula de gastos no tiene plazo de caducidad para ser reclamada, ya que se trata de una acción de nulidad contractual. Sin embargo, la reclamación de las cantidades pagadas indebidamente puede tener un plazo de prescripción, por lo que es vital actuar sin demora.

2. La Cláusula Suelo: Irretroactividad y Transparencia

La cláusula suelo es aquella que establecía un interés mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca, impidiendo que el consumidor se beneficiara de las caídas del Euríbor.

Retroactividad Total y el Principio de No Prescripción

• Devolución Íntegra: El TJUE determinó que, si la cláusula suelo se declara nula por falta de transparencia, el banco debe devolver al consumidor todas las cantidades cobradas de más desde el inicio del contrato hipotecario, y no solo a partir de mayo de 2013 (como había limitado inicialmente el TS).
• Acción Imprescriptible: La acción de nulidad de la cláusula suelo es imprescriptible. Es decir, puede reclamar la nulidad en cualquier momento. Sin embargo, al igual que con los gastos, la acción para recuperar las cantidades indebidas puede tener un plazo de prescripción que se empieza a contar desde que se declara la nulidad de la cláusula.

¿Cómo Puede Ayudarle Echevarría Abogados?

Las sentencias del TJUE y del TS son dinámicas y requieren un análisis constante. Si usted tiene un préstamo hipotecario, podemos:

• Estudiar su Hipoteca: Revisamos su escritura en busca de cláusulas abusivas (suelo, gastos, intereses de demora, vencimiento anticipado, etc.).
• Cálculo de Cantidades: Calculamos con precisión las cantidades que el banco debe devolverle.
• Reclamación Extrajudicial y Judicial: Llevamos a cabo el proceso de reclamación, desde el requerimiento inicial al banco hasta la vía judicial, garantizando la defensa de sus derechos como consumidor.

Las novedades jurídicas del TJUE abren una ventana para recuperar su dinero. Contáctenos para analizar su caso hipotecario sin compromiso.